交房验房注意事项

2010-08-25 22:39 6637

1、通知：
开发商取得新建商品房房地产权证后,以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
收房通知中包括收房时间、交纳费用、未按时收房的处理等。通知形式有电话、传真、信件等
2、领取资料
购房者应要求开发商提供“两书一表”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》，
以便日后出现质量问题时按约维修。《备案表》上的每一项都须报主管部门备案。
3、验房
购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的存在质量问题向开发商提出，
要求开发商进行整改或由管理处联系施工单位处理，修理后再验房;同时，不要忽视对房屋产权进行核验。
4、签交接书
购房者对房屋及产权进行检验，认为符合约定条件的，应与开发商签订《房屋验收交接书》，
从房地产开发企业或指定的第三方处领取房屋钥匙。一般而言，钥匙交付是房屋交接的主要标志。

以下一些验房是需要注意的问题供您参考：双方进行验收交接时，
1、出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
2、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，
买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
3、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
4.凡竣工房屋，一般须做到”五通一平“，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。
5.高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；
高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。
6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。购房人 验收之后再接收。在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，
发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。
如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，
购房人可以请求解除合同和赔偿损失。有的开发商回避逾期交房责任，约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，
会先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未办理交房手续视为收房，
从而导致事实上的先交房后验收。因此，购房人务必坚持先验收后接收房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。

验房时注意：1.卫生间不渗水。检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，
到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，
也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。
合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
2.检查门窗是否灵活隔音是否好。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，
同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
3.轻敲各面墙听听有无空裂声。墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。
若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
4.顶层住户检查渗雨情况。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，
所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
5.阳台是否裂缝。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，
万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
6.打开龙头检查漏堵和上下水管道有无渗、漏、堵现象。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
7.暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放。供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，
这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设管(在管道与墙面或楼板交接处，
给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂
墙面和楼板。
8.试试拉闸断电。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，
也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。以上仅供参考，如有需要您可以咨询或是请相关的专业人士为您现场把关。

新房验收注意事项：
　　1、看墙壁
　　不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题，因为新房墙壁渗水之事时有发生，最严重的，整栋楼的所有窗户下面的
墙壁都渗水。但验收这一项，最好选在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除
了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下
的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。
　　2、验水电
　　首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的
了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标
质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过
热变软。
　　3、验防水
　　这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时
已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，以后的维护
工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿
一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
　　4、验管道
　　这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不
是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果
这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
　　5、验地平
　　其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多
时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的，那么就只能从这些细节来看质量了。
　　测量的方法：去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志，把水管的
水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置；然后再把水管的另一端移至离门口最远处的室内，看水管在该处的高度，再做一个标志，
用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
　　6、验层高
　　方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于
2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本
的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，
犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
　　7、验门窗
　　这里犹其指验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。
但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内
的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
　　8、其他项目
　　事实上，除了上述的项目外，其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的
东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。

除此之外，收房时还需要注意：《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方进行验收交接时，1、出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任
由出卖人承担。3、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
 4.凡竣工房屋，一般须做到”五通一平“，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。 5.高层住宅楼生活供水系统，必须具有
卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门
检验合格。 6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。购房人 验收之后再接收。在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，
发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，
或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。有的开发商回避逾期交房责任，
约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，会先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者
挂号寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未办理交房手续视为收房，从而导致事实上的先交房后验收。因此，购房人务必坚持先验
收后接收房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。

在办理收房手续时通常需要交纳如下费用：大修基金，建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，
高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳；其它费用：一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。交给开发商的费用通常有：
面积增加的补差款；违约金；管道天然气开户费；有线电视安装费；天然气安装费用；电话、宽带初装费；安防系统费用；
产权代办相关费用；其他房地产买卖合同中约定的费用。交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费；水电周转金；装修押金；
装修**清运费等.在办理产权证时需要缴纳：登记费：80元（买方），契税：1.5％（普通住宅）；3％（非普通住宅）（买方），
交易手续费：新建商品住房转让手续费：每平方米3元，经济适用住房每平方米1.5元，由转让方承担。

 

您好！购房者收房依据《商品房买卖合同》第八条和第十条约定来执行。
第八条 交付期限。出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
　　1．该商品房经验收合格。
　　2．该商品房经综合验收合格。
　　3．该商品房经分期综合验收合格。
　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。　5、                                      
但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的2__________；
3、_________。
　　根据国务院《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他相关规定，商品房交付使用必须经过的验收指的是综合验收（不完全等同于住宅小区的综合验收，住宅小区的综合验收除了以上规定还包括绿化、卫生等全方位的验收）,并且几个部门规章对验收的内容作了较为详尽的规定，商品房在没有经过综合验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：__________
　　收房时不仅要对房屋进行验收，还要注意要求开发商出示相关文件资料，包括书面验收和现场验收。
一、书面验收
1、“两书”———《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
2、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
3、如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。
二、现场验收
1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；
2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；
3.水电气等附属配套设施是否按合同到位；
4.其他合同中约定的项目做得如何。
验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。
而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，要求开发商补做或赔偿，必要时可通过法律途径解决。
房屋质量方面可根据《住宅使用说明书》中的规定要求开发商进行维修，国家规定的保修期分别如下：
１ 屋面防水 5年    
２ 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏 3年    
３ 墙面、顶棚抹灰脱落 2年    
４ 地面空鼓开裂、大面积起砂 2年    
５ 门窗翘裂、五金件损坏 2年    
６ 管道堵塞 6个月    
７ 供冷系统和设备 2个采暖
期、供冷期    
８ 已生洁具 2年    
９ 电器管线 2年    
１０ 给、排水管道安装 2年    
１１ 地基基础、主体结构 正常合理使用寿命内 。
当然，收房时需要注意的细节还有许多，请您继续关注我们的活动进程。

 

 

 

一、验收标准
　　1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
　　2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、
盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
　　3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
　　4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
　　5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、
色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
　　6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
　　7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求

二、验房程序

一、 检查相关文件是否齐备。
二、 再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
三、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、
强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
四、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
三、验房准备工具
一、 量具
二、 电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器
三、 镜子、手电、塑料袋多个、打火机、卫生纸、纸笔
四、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

四、检查相关文件
1、检查“一表二书”
《北京市房屋建筑工程和市政基础设施建设工程竣工验收备案表》
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
2、确定实测面积
《商品房面积实测技术报告书》
3、检查室内环境
如合同中约定了的，应该提供检测报告
（这个咱们忘约定了吧）
4、实地检验
依照合同
5、计算违约金
如未按合同交付房屋，应按合同支付违约金，违约事实最好由开发商盖章确认
6、结算房屋余款
按实测面积结算房价款，双方盖章确认，无误后方可在交接手续上签字，并交纳公共维修基金。如发现问题应及时通知开发商及时处理，
否则拒绝收房、并按开发商违约交房处理。
房屋交付使用前的验房要点：
7、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--带走

五、验房具体注意事项
1、外墙
墙面装修：彩色陶土面砖和铝合金装饰，局部高级涂料。
2、 共楼梯间、电梯门厅及首层走道
地面：首层门厅、走道铺石材，标准层电梯门厅铺地砖，楼梯间为水泥砂浆地面；
墙面：首层门厅、走道为石材，标准层电梯门厅为墙砖，楼梯间为耐水涂料；
顶棚：耐水内墙涂料。
3、 梯
中外合资富士电梯。启动运行准确性，制动器动作灵敏性，限速器动作灵敏性，报警器动作灵敏性，其他安全设备动作灵敏性，必须具有劳动
部门核发安全运行合格证
4、 单元门
楼宇对讲门
5、 户内
户门：高级霍曼门；贴脸是否完整
　　贴脸是否有裂缝
　　是否能锁上
　　贴脸与楼顶板阴角线是否平行
　　是否与墙在一个平面上
　　直角接合部是否严密
　　表面是否光洁
　　不上锁是否会自动关上或打开
　　四角是否呈直角
　　门面上有无钉眼、气泡或明显色差
　　开启是否灵活
　　关上门窗听听隔音效
　　密封程度
　　门的厚度、材质与规
　　门框与墙身有无过大缝隙
　　零配件是否装配齐全，位置准确
　　门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙
　　猫眼
　　门铃
门锁，锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便
内门：预留安装位置；
地面：卫生间和有洗衣机的位置做防水层后抹找平层；厨房和其他居室等部位无防水层，做至泥砂浆找平；
内墙面：厨房、卫生间做至水泥砂浆找平层，预留装修厚度；其他居室为耐水腻子；墙面是否有裂缝，空鼓。
顶棚：刮耐水腻子；是否有沉降裂缝，顶棚的平整度，可以观察阴角，梁的水平度，有时在工程施工过程中，由于水平测量，或支模沉降造成
的误差比较大，对装修时的涂料工程影响比较大（特别是不用顶角线的情况）。
外窗：高级断桥隔热、中空玻璃铝合金外窗；闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。门窗处是否渗水痕迹窗
　　窗边与混凝土接口有无缝隙
　　落地窗以及外飘窗应安装平正牢固
　　窗边护栏应平正牢固
　　窗边护栏是否完好无损无划痕
　　是否翘曲变形
　　开启关闭顺畅
　　零配件装配齐全
　　位置是否准确
　　窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固
　　窗玻璃是否完好无损、无划痕
　　纱窗是否安装完毕，且无破损
　　外窗框四周处理是否粗糙
　　外窗开启扇是否能关上
　　把手是否松动
　　窗子玻璃的每个角是否封好
　　打开后窗户是否能固定
　　直角接合部是否严密
　　窗框表面是否光洁
　　四角是否呈直角
　　窗的底部滑道是否平滑
　　窗台应平滑，不刮手
　　窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水
　　外部四周处理是否粗糙
　　外部窗台有无裂纹
厨卫设施：预留菜池及洁具安装位置，主卫生间预留浴盆安装位置；厨卫设有变压式风道。进水管，是指从表箱出来到室内的自来水管，
装修前通常为临时用管，材料分PVC和PPR管，验房的时候问清临时水管的材料，进表箱的管是否好换。下水管，是指排污管，洗衣机管，
地漏，台盆，厨房水斗落水管，验收下水道是否通畅，水管接头是否渗水，存水弯检修孔是否滴水。因为装修后这些都是隐蔽工程项目。
关键是卫生间，厨房，阳台。通常比室内地坪低1——2公分，还有一点是泛水的坡度，透水试验记录。
栏杆扶手：是否开始有锈裂痕迹。阳台部位是否有污染或漏刷痕迹
6、 电视系统：有线电视系统入户。
7、 电信系统：电话、宽带线路入户，每预留两条外线（一居室一条线）电话接口，一个宽带接口。
供电系统：“一户一表”户外计量，磁卡电表10（40）A、度数；户内照明、普通插座、空调插座独立设置。1，终端器：电视，电话，网线，
位置及线路走向。2，开关箱：了解分路情况和备用情况。3，照明及插座：一般情况无多大问题，装修时还可整改。电气线路安装应平整、
牢固、顺直
　　过墙应有导管，导管连接必须紧密
　　铝导连接不允许用绞接或绑接
　　按动漏电保护器测试钮现象如何 测试
　　拉闸断电测试
　　插座是否带保险装置
　　开关插座面板是否有划痕
　　是否有接地装置。零地电压应小于1V；如果等于0，那么可能是将零地接在一起了 零地压差：
　　电线是否符合国际质量，电线的截面面积是否符合要求？一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4 平方，否则使用
空调时，容易过热变软
　　开关是否妥当，插座面板是否有电，洗手盆的上方不应有插座
8、 供水系统：“一户一表”户外计量，生活给水为市政自来水；中水管道入户至卫生间；24小时小区热水入户。水表字数：
9、供暖系统：小区天然气锅炉集中供暖系统，预留“一户一表”户外热表计量安装位置。暖气内是否有水，暖气有无漏水痕迹，暖气里的水
管上是否有锈。
10、燃气系统：管道天然气入户。燃气表是否安装？ 煤气表刻度数
11、安防系统：户内与单元门为可视对讲系统，小区设必要的监控和周界防范设施。
是否做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平 即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出
安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、**道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，
达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

 

 

 

验房的几大注意事项
绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题:怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;
碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等. 建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、
第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或
第四天比较好 需要带的工具：
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只水笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，
建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程

1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B《住宅使用说明书》--可带走
C《竣工验收备案表》
D面积实测表
E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门
实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，
建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 看完那些资料后，
基本就可以去验收房子了， 提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，
再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以
同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）

3）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）
提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑**，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，
仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

4）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

5）仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

6）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会
配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

7）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下
水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地
漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。

8）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

9）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
易购提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
10）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、
冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

 

 

 

购房者对房屋进行验收(应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者或由管理处工作人员陪同等方式对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，可以填写《业主验楼交接表》)，看是否存在质量问题，对发现的存在质量问题向开发商提出（可在《返修申请表》上注明），要求开发商进行整改或由管理处联系施工单位处理，修理后再由购房者验房;同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

　特别提醒：

   1、 房屋产权问题，业主可以直接到网上或者房产部门查询购房合同是否已签证备案；仔细核对房屋的具体情况与合同中约定的是否一致。如：合同显示的房屋平面结构与实际平面结构是否一致。邓律师以他曾接过一起案子为例，业主在验房时发现屋内有一根立柱，影响使用，而当初平面图上并没有这根柱子，这样就与开发商发生了纠纷。

   2、 对开发商承诺的优惠是否与实际所得相一致，明确开发商赠送的花园、阁楼，其是否有赠送的权利。曾有开发商承诺把顶楼平台送给顶楼业主，但实际上顶楼平台的面积已计入公摊面积，开发商无权将其赠送给业主。

　3、对于楼盘造型、公共配套及相关设施与开发商向业主们承诺的是否一致，开发商有没有挪动、增设或减少公共设施等等。检查小区的外部环境，就曾有某业主验房时发现自家窗户外多了一堵墙，这在分户图中并未标明，但又严重影响了业主的采光、通风，给业主带来了困扰。

　4、开发商在交房时，还存在一个很普遍的现象，那就是延期交付的问题。延期交付分两种情况：一是在合同约定时间内房屋没有建成并通过质检站的验收；二是业主按时验收，发现房屋存在问题，要求开发商整改的，整改时间也属延期。对于延期交付的处理，一般从合同约定，开发商按延期的时间，按合同约定的比例或者已付房款的利息支付违约金。

    5、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

 

现今市场，有关住宅面积的说法五花八门，如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念，您可别轻易相信售楼员，只要记得销售面积只是一种开发商或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词。
    平时广告、楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积”是包括了公摊面积和套内建筑面积的。

    而业主直接可利用的面积称为“套内使用面积”，俗称“地毯面积”。它是在套内建筑面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

建筑面积具体包含房屋居住的使用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。在买卖房屋缴税费时、在缴纳物业费、供暖费时，是要按照建筑面积计算的。
    不计算在商品房建筑面积的项目包括：
    1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
    2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
    3、房屋之间无上盖的架空通道。
    4、无柱雨篷。
    5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
    6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。
    7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。
    8、消防、检修等用途的室外爬梯。
    9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。
一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

　　二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。
　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

各套(房屋)分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积＝整栋建筑物的建筑面积－整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和－整栋楼不应分摊的建筑面积。

    公摊面积包括：(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、**道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 (二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

小提示规避风险：在买房时，最好先要求开发商出示公摊面积明细表，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积。
    在签合同时，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。

    高层塔楼、高层板楼、多层住宅的公摊面积与建筑面积之比则通常为为25%-28%、20%-22%、15%左右。

具体来讲，顶层露台不算入公摊，使用权归整栋楼的业主而不是顶楼业主，顶层露台不能封闭。至于车库，先要查开发商提供的公摊面积明细表，如果有，那么车库产权不是开发商的。北京目前正在研究制定相关规则，对此将做出明确规定。
    此外，有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？其实还是全体业主，按各自的建筑面积，在缴纳物业管理综合费用的时候，缴纳了公共区域采暖、制冷、照明等一切费用的。

　　这是不是重复收费呢？不是。采暖费的收取，仅仅是以建筑面积作为收费计算基础，并不代表公共区域的采暖费用已经缴纳，而公共区域的花费，均应该由全体业主从物业管理综合收费中摊销。

　　因此，我们不难看出。对物业管理公司的监督，直接影响着业主们缴纳费用的浪费和节约。如果公共区域的采暖、制冷设备有跑冒滴漏的现象，说到底，花的还是咱们业主自己的钱。监督物业管理企业及时维修、定时维护、节约使用能源，是业主们自己义不容辞的责任。也是业主委员会的职责之一。

具体包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积)、阳台(封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积)。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

    高层塔楼、高层板楼、多层住宅的套内使用面积与建筑面积之比分别为72%-75%、78%-80%、85%左右.

说来说去，常用的关于房屋面积的提法也就这几种：建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内使用面积、实用面积、使用面积。
     北京自2003年12月1日开始实施按套内面积售房，开发商通常会在合同中约定好套内建筑面积和建筑面积。但将来业主收房入住时，还是要按建筑面积交各项费用。
     最简单计算套内使用面积和建筑面积之比为：板楼1.33，塔楼1.44，如果所在小区公摊比较多，那么套内使用面积就更少了。
     业主签购房合同时，公摊面积明细表应该作为合同附件。